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TRACCIA I DIRITTO CIVILE

Tizio, originario di Napoli, ex armatore, coniugato in comunione legale con Tizia, ha acquistato qualche anno fa, intervenendo da solo in atto, una villa con giardino pertinenziale in Sanremo, dotata di piscina e campo da tennis (ricadente all’interno di un  complesso residenziale di lusso il cui amministratore fornisce servizi di vario genere ai proprietari degli immobili che ne fanno parte), che vorrebbe vendere per trasferirsi in Campania.

All’interno del giardino ricade una piccola casupola (circa 4 mq), destinata a deposito di attrezzi da giardino, mai accatastata, che il titolo di provenienza omette di citare ma già esistente al momento dell’acquisto da parte di Tizio. La villetta è priva della agibilità.

Il signor Gian Pier, amico di vecchia data di Tizio, cittadino francese, si è dichiarato disponibile all’acquisto ma, abituato alla prassi del suo paese, vorrebbe che il prezzo, per la parte da pagare contestualmente, venga materialmente versato al venditore solo al verificarsi dei seguenti presupposti: 1) esecuzione della trascrizione; 2) rilascio da parte dell’amministratore del complesso dell’attestazione dell’avvenuto pagamento di tutte le spese relative alla gestione dei servizi e delle parti comuni (qualora vi fossero spese arretrate queste dovrebbero essere pagate per intero prima di svincolare il prezzo al venditore); 3) cancellazione di un ipoteca di euro 10.000 iscritta a garanzia di un prestito contratto dal venditore con l’amico Caio per andare a giocare nella vicina Montecarlo (Tizio assume che il prestito sia stato già restituito).

Le somme necessarie per cancellare l’ipoteca, estinguendo eventualmente il rapporto, e pagare le spese condominiali dovranno essere scomputate dal prezzo. Il prezzo complessivo è convenuto in euro 6.000.000, di cui euro 5.000.000 pagati contestualmente all’atto, mentre i residui euro 1.000.000 dovranno essere pagati entro un anno dal giorno della stipula.

Le parti sono d’accordo affinché, nel contesto della vendita (e quindi nello stesso atto, se possibile), Gian Pier rilasci a Tizio procura irrevocabile a vendere un piccolo appartamento di proprietà del primo a Posillipo, con espressa autorizzazione per il procuratore a contrarre con se stesso. Tizio infatti è interessato ma è ancora indeciso tra l’appartamento di Gian Pier ed altro immobile.

Le parti sono d’accordo che in caso di acquisto da parte di Tizio il prezzo sarà di euro 1.000.000, con facoltà di compensazione con il saldo della vendita della villa ma non vorrebbero indicare il prezzo minimo di acquisto nella procura poiché Gian Pier ha piena fiducia nella parola di Tizio e vuole facilitare la vendita del bene per il caso in cui, alla fine l’immobile venga alienato a terzi.

Tizio non può sottoscrivere perché si è rotto il braccio in occasione di una gita in barca e, per comodità, in quanto già presenti in studio, qualora necessari,  quali testimoni sarebbero disponibili ad intervenire la cugina del notaio ed il marito.

Si rediga l’atto richiesto e, in parte teorica, dopo aver motivato si tratti degli istituti sottesi alla traccia.

Parte Formale.

Tizio non può sottoscrivere.

Al riguardo l'art. 51, comma 3, n. 10, L. not., prevede che se alcuna delle parti o alcuno dei fidefacienti non sapesse o non potesse sottoscrivere, deve dichiarare la causa che glielo impedisce e il notaio deve fare menzione di questa dichiarazione.

Occorre inoltre la partecipazione dei testimoni all’atto.

Viene in rilievo, inoltre, l’art. 48 l.not. che prescrive la presenza dei testi “qualora anche una sola delle parti non sappia o non possa leggere e scrivere”.

La cugina del notaio ed il marito sono testi idonei perché parente ed affine di quarto grado e l’art. 50 l. not.l’inidoneità a teste di parenti ed affini in linea collaterale entro il terzo grado incluso.

Gian Pier è cittadino francese.

Viene in rilievo il problema della legittimazione ad negotia degli stranieri.

La regola generale sarebbe quella della reciprocità (art. 16 disp. prel. c.c. c.d. Preleggi "Lo straniero è ammesso a godere dei diritti civili attribuiti al cittadino a condizione di reciprocità e salve le disposizioni contenute in leggi speciali.Questa disposizione vale anche per le persone giuridiche straniere”). Sul sito del Ministero degli esteri alla voce reciprocità è possibile verificarla caso per caso.

Tuttavia tale regola generale subisce alcune eccezioni che sono tanto rilevanti da renderla quasi marginale nella applicazione:

In base al Decreto Legislativo 25 luglio 1998, n. 286 sono parificati ai cittadini italiani e, dunque, dispensati dalla verifica della condizione di reciprocità:

1) i cittadini (persone fisiche o giuridiche) degli Stati membri dell’UE nonché i cittadini dei Paesi SEE (Islanda, Liechtenstein e Norvegia);

2) i cittadini extracomunitari che soggiornino in territorio italiano e siano titolari della carta di soggiorno o di un regolare permesso di soggiorno rilasciato per motivi di lavoro subordinato, di lavoro autonomo, per l’esercizio di un’impresa individuale, per motivi di famiglia, per motivi umanitari e per motivi di studio;

3) gli apolidi residenti in Italia da almeno 3 anni;

4) i rifugiati residenti da almeno 3 anni.

Inoltre, agli stranieri comunque presenti alla frontiera o nel territorio dello Stato sono riconosciuti i diritti fondamentali della persona umana previsti dalle norme di diritto interno, dalle convenzioni internazionali in vigore e dal diritto internazionale generale.

Titolarità.

Tizio al momento dell’acquisto era coniugato in comunione legale per cui il bene è comune. Non rileva che sia intervenuto da solo in atto.

Il titolo di provenienza omette di citare un piccolo fabbricato.

Con il d.l. n. 78 del 2010 e la conformità oggettiva il problema della catastazione dei fabbricati si è fatti più rilevante per i notai.

Dal 2012 poiché anche i fabbricati rurali sono stati assoggettati ad imu si è posto l’obbligo di passaggio al catasto fabbricati per cui tendenzialmente tutti i fabbricati devono adesso essere censiti.

Sono però tuttora esclusi dall’obbligo di accatastamento al catasto dei fabbricati gli immobili indicati all'art.3, co.3, del D.M. n. 28/98; si tratta di immobili agricoli di rilevanza del tutto residuale, ossia:

• manufatti con superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati;

• serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale;

• vasche per l'acquacoltura o di accumulo per l'irrigazione dei terreni;

• manufatti isolati privi di copertura;

• tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 metri, purché di volumetria inferiore a 150 metri cubi;

• manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo.

Pertanto non costituisce un problema la circostanza che la casupola non sia accatastata né per la provenienza né per il nuovo atto da fare.

Tuttavia il manufatto non risulta neppure citato nell’atto di acquisto. Potrebbe sorgere il dubbio della opportunità di una rettifica, di una convalida o di entrambe.

Ora la rettifica deve ritenersi non necessaria perché il trasferimento del terreno comporta il trasferimento delle accessioni. La mancanza delle menzioni urbanistiche potrebbe comportare l’invalidità della provenienza per cui è opportuna la convalida (Cfr. Quesito n. 64-2008/C).

Assenza agibilità.

Il certificato di agibilità è da considerare come uno dei titoli e dei documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta che l'art. 1477, al 3° co., c.c. impone al venditore di consegnare all'acquirente.

Si tratta di un obbligo derogabile tramite un diverso accordo fra le parti, con cui, oltre all'esonero del venditore dall'obbligo stesso, potrebbe essere convenuto l'esonero, sempre del venditore, dalla responsabilità conseguente all’eventuale impossibilità di ottenere il certificato.

Molto si è discusso in dottrina e in giurisprudenza circa le conseguenze derivanti dalla mancanza della agibilità (in passato si distingueva tra agibilità ed abitabilità mentre a seguito del d.p.r. 380/2001 si parla solo di agibilità).

In passato, una parte della dottrina e della giurisprudenza di merito era giunta a configurare l'alienazione di un immobile privo del certificato di agibilità come contratto nullo per illiceità dell'oggetto ex art. 1346 c.c., in virtù di una presunta contrarietà alle norme urbanistiche.

Tale tesi deve considerarsi ormai superata. Deve piuttosto ritenersi che l’assenza della gibilità, se promessa, sia da considerare come vendita di aliud pro alio o mancanza di qualità essenziali della cosa (in giurisprudenza vi sono pronunzie in un senso e nell’altro)..

Dal punto di vista redazionale ciò che è importante ricordare è che la questione non può essere tralasciata. Occorre prevedere qualcosa, citandola se c’è o in mancanza regolato su chi grava l’obbligo e le spese di procurarla.

Individuazione dello strumento negoziale.

L’art. 1, commi da 63 a 67, della legge 27 dicembre 2013 n. 147, ha introdotto una nuova disciplina sul deposito obbligatorio del prezzo, e di altre somme, presso il notaio.

Il testo dei suddetti commi è il seguente:

“63. Il notaio o altro pubblico ufficiale è tenuto a versare su apposito conto corrente dedicato:

a) tutte le somme dovute a titolo di onorari, diritti, accessori, rimborsi spese e contributi, nonché a titolo di tributi per i quali il medesimo sia sostituto o responsabile d’imposta, in relazione agli atti dallo stesso ricevuti o autenticati e soggetti a pubblicità immobiliare, ovvero in relazione ad attività e prestazioni per le quali lo stesso sia delegato dall’autorità giudiziaria;

b) ogni altra somma affidatagli e soggetta ad obbligo di annotazione nel registro delle somme e dei valori di cui alla legge 22 gennaio 1934, n. 64, comprese le somme dovute a titolo di imposta in relazione a dichiarazioni di successione;

c) l’intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione delle spese condominiali non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell’autenticazione, di contratti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione od estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende.

64. La disposizione di cui al comma 63 non si applica per la parte di prezzo o corrispettivo oggetto di dilazione; si applica in relazione agli importi versati contestualmente alla stipula di atto di quietanza. Sono esclusi i maggiori oneri notarili.

65. Gli importi depositati presso il conto corrente di cui al comma 63 costituiscono patrimonio separato. Dette somme sono escluse dalla successione del notaio o altro pubblico ufficiale e dal suo regime patrimoniale della famiglia, sono assolutamente impignorabili a richiesta di chiunque ed assolutamente impignorabile ad istanza di chiunque è altresì il credito al pagamento o alla restituzione della somma depositata.

66. Eseguita la registrazione e la pubblicità dell’atto ai sensi della normativa vigente, e verificata l’assenza di formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto e da questo risultanti, il notaio o altro pubblico ufficiale provvede senza indugio a disporre lo svincolo degli importi depositati a titolo di prezzo o corrispettivo. Se nell’atto le parti hanno previsto che il prezzo o corrispettivo sia pagato solo dopo l’avveramento di un determinato evento o l’adempimento di una determinata prestazione, il notaio o altro pubblico ufficiale svincola il prezzo o corrispettivo depositato quando gli viene fornita la prova, risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata, ovvero secondo le diverse modalità probatorie concordate tra le parti, che l’evento dedotto in condizione si sia avverato o che la prestazione sia stata adempiuta. Gli interessi sulle somme depositate, al netto delle spese di gestione del servizio, sono finalizzati a rifinanziare i fondi di credito agevolato, riducendo i tassi della provvista dedicata, destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese, individuati dal decreto di cui al comma 67.

67. Entro centoventi giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, con decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, adottato su proposta del Ministro dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministro della giustizia, sentito il parere del Consiglio nazionale del notariato, sono definiti termini, condizioni e modalità di attuazione dei commi da 63 a 66, anche con riferimento all’esigenza di definire condizioni contrattuali omogenee applicate ai conti correnti dedicati”.

Una disciplina simile è in vigore da ormai molti anni nel sistema francese e i commentatori auspicano che le nuove norme possano rafforzare il ruolo del notaio riportandolo al centro della contrattazione immobiliare. La nuove norme presentano però pure non pochi difetti o lacune che si spera possano essere corrette in sede di emanazione della normativa di secondo grado, che occorre attendere per un commento più compiuto della riforma. Sin d’ora va detto che ci si potrebbe trovare di fronte ad una della più significative novità legislative da molti anni a questa parte in tema di esercizio dell’attività notarile.

Nel caso di cui alla traccia, in mancanza dei regolamenti attuativi, non poteva ricorrersi alla nuova disciplina. Tuttavia anche de iure condito è già oggi possibile ricorrere in via volontaria ad un meccanismo di deposito del prezzo presso il notaio, d’accordo tra le parti,  con l’incaico di consegnare le somme al venditore al verificarsi di tutti i presupposti di fatto di cui alla traccia. Il notaio avrà l’obbligo di annotare le somme ricevute nel registro delle somme e dei valori, in conformità a quanto previsto dal regolamento relativo alo svolgimento dell’attività notarile.

Procura con autorizzazione a contrarre con se stesso.

Il problema è il problema classico dei requisiti di validità del contratto con se stesso che però è stato reso di attualità da una recente pronuncia della cassazione che ha affermato che è annullabile il contratto concluso dal rappresentante con se stesso se la procura, che pure l’autorizza a un simile contratto, non contiene una determinazione degli elementi negoziali sufficiente a tutelare il rappresentato. Con questa motivazione la Corte cassazione, con la sentenza 24674/2013, ha accolto il ricorso del tutore di un uomo sottoposto a interdizione legale, perché la procura speciale non conteneva l’indicazione di un prezzo minimo per la vendita dell’immobile (da lui stesso acquistato) avvenuta, secondo una perizia, a valori dimezzati rispetto a quelli di mercato.

Secondo la Suprema corte, infatti, “in tema di annullabilità del contratto concluso dal rappresentante con se stesso l’autorizzazione data dal rappresentato al rappresentante a concludere il contratto con se stesso in tanto può considerarsi idonea ad escludere la possibilità di un conflitto di interessi e quindi l’annullabilità del contratto, in quanto sia accompagnata dalla puntuale determinazione degli elementi negoziali sufficienti ad assicurare la tutela del rappresentato”.

Dunque “la validità del contratto è legata alla indicazione, nella procura, dei requisiti minimi negoziali perché altrimenti l’interesse perseguito non sarebbe più quello del rappresentato, ma quello del rappresentante; ciò che è escluso dalle finalità che la norma persegue”.

E in questo caso il contenuto della procura, in particolare la facoltà contrarre con sé stesso, di determinare il prezzo di vendita e di vendere al prezzo che il rappresentante avesse ritenuto conveniente “è tale da non consentire l’individuazione di alcuna preventiva indicazione dei requisiti minimi che il contratto avrebbe dovuto contenere”.

All’opposto, la sentenza impugnata, “con motivazione insufficiente”, ha ritenuto che “l’espressa autorizzazione a concludere il contratto con se stesso fosse idonea a escludere il conflitto” senza motivare “sulla base di quali parametri oggettivi o di quali concreti elementi di riferimento avrebbe potuto essere determinato il prezzo”. Mentre “il requisito della specificità dell’autorizzazione di cui all’articolo 1395 c.c. deve essere riferito anche alla specificità dei criteri di determinazione dell’elemento essenziale del prezzo”.

La problematica in oggetto di recente ha formato oggetto di attenzione da parte di alcuni archivi in sede di ispezione e merita, anche per tale ragione, la massima attenzione.